Realist2014 hat geschrieben:(02 Oct 2018, 14:33)
WIE soll das gehen bei NEUBAUTEN?
Bei den bestehenden Grundstückspreisen und Baukosten aufgrund der Bauvorschriften?
Wenn der Erstellungs- Preis pro qm 4000 Euro beträgt- welche (Kalt-)Miete wäre denn dann "angemessen" deiner Meinung nach?
Falsche Frage.
Richtiger: Bei welchem Herstellungspreis wäre die Miete noch für Otto Normalo angemessen, käme ein Rentner nicht in Not und es wäre für den Investor eine Rendite von sagen wir mal 1 - 2 % möglich ?
Ich gehe davon aus, dass so ein Durchnitts - Single Haushalt in der Regel nicht mehr als 3.000 € brutto, d.h. nicht mehr als 2.000 € mtl. netto verdient.
Für eine Familie mit 2 Kindern sollte es zum Leben ausreichen, wenn noch ein halbes Einkommen hinzukommt, also 3.000 € netto.
Die Warmmiete soll nicht höher sein als 1/3 des zur Verfügung stehenden Einkommens. Bei dem Durchschnitts-Single sind das knapp 700 € mtl. für 60 qm und für die Normalo-Familie 1050 € mtl bei 90 qm. Dies wäre eine Warmmiete von 11,50 € mtl. Hiervon abzuziehen sind die durchschnittlichen Nebenkosten von 2,5 € /Qm. Also 9 € Kaltmiete / Qm halte ich für gerade noch so verträglich.
Excurs: Ein Durchschnittsrentner nun wieder hat im Durchschnitt vielleicht 1.500 € netto. Mit 1/3 davon kann er gerade noch 500 € Warmmiete stemmen. Also keine 40 qm. Aber er hat ja als Otto Normalo mit Durchschnittseinkommen von 2.000 € netto, 700 € Warmmiete mit einem kleinen Auto und einmal Urlaub im Jahr ja sicher ein größeres Vermögen aufbauen können - wenn er regelmäßig 300 € mtl zurücklegt sind das in 10 Jahren 36.000 €. Nach 30 Jahren ist die Hochhauswohnung am Stadtrand doch fast bezahlt!
Setzen wir mal das Renditeziel des Investors auf 2 %.
Wie hoch darf der Herstellungspreispreis maximal sein, um unter den gegebenen Bedingungen zu 2% Rendite zu kommen?
Bei der 60 Qm - Wohnung werden 540 € Kaltmiete gezahlt. Davon müssen Kosten gezahlt werden - keine Ahnung wie viel. Sollten nach Abzug der Kosten 500 € mtl. d.h. 6.000 € jährlich übrig bleiben, dann müsste dies der Rendite von 2 % der Investition entsprechen. Dann darf die 60 Qm Wohnung nicht mehr 50 X 6000 €, d.h. nicht mehr als 300.000 € kosten, also 5.000 €/Qm .
Müsste doch machbar sein - oder hab ich mich verrechnet?
Allerdings wird der Durchschnittsrentner dann mehr als 1/3 seines Einkommens, eher 1/2 seines Einkommens für die Miete ausgeben müssen. Ihm bleiben dann noch 700 € mtl. zum leben. Ohne Auto geht s.