Vorschläge zur Wohnungsnot

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hafenwirt
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Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon hafenwirt » Mo 21. Dez 2015, 12:55

Hallo,

ich habe gestern mit einem Kumpel über die punktuelle Wohnungsnot gesprochen und was man da so ändern könnte, damit diese gelindert wird. Einige Vorschläge kamen dabei herum.

1. Wohnformen liberalisieren.
Man darf in Deutschland im Prinzip nur in einem dafür vorhergesehenen Wohnhaus wohnen. Hingegen ist es verboten und nur in Einzelfällen toleriert in einem Wohnwagen, ausgebautem Auto zu wohnen. Auch ist es verboten, im Kleingarten zu wohnen. Da sich auch Menschen mit solchen Wohnformen anfreunden können, warum es nicht erlauben dort zu wohnen, wo man möchte?

2. Mischgebiete erlauben.
Dies geht aus einem Artikel hervor, den ich neulich gelesen habe. Dort hieß es in etwa, es bräuchte mehr Mischformen zwischen Gewerbe- und Wohngebiet. Im Prinzip könnte das auch unter Punkt 1 fallen. Auch in Gewerbegebieten sollte Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.

3. "Enteignungen"
Mir fiel kein anderer Begriff dafür ein, aber im Endeffekt geht es dabei um Grundstücke in der Stadt, welche nachweislich seit Jahren leer stehen, weil der Besitzer kein Interesse daran hat. Mir fallen hier aus der Stadt mehrere Grundstücke ein, auf denen seit 10 Jahren nix los ist! Teilweise in bester Lage. Diese Gebiete sollten ab einem bestimmten Zeitpunkt (5-10 Jahre) ohne Nutzung an die Stadt übergehen, oder neu ausgeschrieben werden.

Was denkt ihr über diese Vorschläge?

Ich freue mich auf eine spannende Diskussion
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon pikant » Mo 21. Dez 2015, 12:58

zu allen 3 Punkten - ja!

wobei zu Punkt 3 eine Entschaedigung bei Enteignungen zu zahlen ist!
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jack000
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon jack000 » Mo 21. Dez 2015, 13:49

1 und 2 werden keine großen Effekte haben, 3 hingegen ist das effektivste da Wohnungen im großen Maßstab benötigt werden (Und wie schon erwähnt: 3 natürlich mit Entschädigung).
Ein Zeichen von Intelligenz ist der stetige Zweifel - Idioten sind sich immer todsicher, egal was sie tun ...

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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Fadamo » Mo 21. Dez 2015, 14:49

hafenwirt » Mo 21. Dez 2015, 12:55 hat geschrieben:Hallo,

ich habe gestern mit einem Kumpel über die punktuelle Wohnungsnot gesprochen und was man da so ändern könnte, damit diese gelindert wird. Einige Vorschläge kamen dabei herum.

1. Wohnformen liberalisieren.
Man darf in Deutschland im Prinzip nur in einem dafür vorhergesehenen Wohnhaus wohnen. Hingegen ist es verboten und nur in Einzelfällen toleriert in einem Wohnwagen, ausgebautem Auto zu wohnen. Auch ist es verboten, im Kleingarten zu wohnen. Da sich auch Menschen mit solchen Wohnformen anfreunden können, warum es nicht erlauben dort zu wohnen, wo man möchte?

2. Mischgebiete erlauben.
Dies geht aus einem Artikel hervor, den ich neulich gelesen habe. Dort hieß es in etwa, es bräuchte mehr Mischformen zwischen Gewerbe- und Wohngebiet. Im Prinzip könnte das auch unter Punkt 1 fallen. Auch in Gewerbegebieten sollte Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.

3. "Enteignungen"
Mir fiel kein anderer Begriff dafür ein, aber im Endeffekt geht es dabei um Grundstücke in der Stadt, welche nachweislich seit Jahren leer stehen, weil der Besitzer kein Interesse daran hat. Mir fallen hier aus der Stadt mehrere Grundstücke ein, auf denen seit 10 Jahren nix los ist! Teilweise in bester Lage. Diese Gebiete sollten ab einem bestimmten Zeitpunkt (5-10 Jahre) ohne Nutzung an die Stadt übergehen, oder neu ausgeschrieben werden.

Was denkt ihr über diese Vorschläge?

Ich freue mich auf eine spannende Diskussion



Einzelpersonen, die eine große Wohnung haben ,werden in kleinere Wohnungen evakuiert.
Am besten wäre aber den sozialen Wohnungsbau schnell zu fördern.
Luxuswohnungen sind genug da.
Schafft auch Arbeitsplätze.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon frems » Mo 21. Dez 2015, 15:06

Ich halte 2. für am sinnvollsten, wenn es um eine hohe Bruttogrundfläche geht. Politisch ist es aber sehr heikel. Viele Städter lieben es, wenn sie in fremden Städten in dicht bebauten Gebieten flanieren können, also in Erdgeschossen ihre Bäcker, Restaurants, Kioske, Klein-Discounter, Kneipen und diverse Läden, die von Laufkundschaft leben. Ein Schreiner im Hinterhof dann so wenig wie ein von Anwälten oder Architekten besetztes Gebäude für Büros. In ihrer Heimatstadt wollen so aber wenige leben, obwohl es über Jahrhunderte so gewachsen ist. Da sollen es reine Wohngebiete (http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__3.html) sein, während man zur Arbeit ins Mischgebiet fährt und zum Einkaufen irgendeinen Laden an einer Hauptstraße mit dem Pkw aufsucht.

Ergebnis: Langweilige, tote Städte, die zugleich viel Wohnraum verplempern, Kriminalität hochdrücken und ökologischer Irrsinn sind. Aber krieg das mal in die Köpfe rein.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon pikant » Di 22. Dez 2015, 11:26

Fadamo » Mo 21. Dez 2015, 14:49 hat geschrieben:

Einzelpersonen, die eine große Wohnung haben ,werden in kleinere Wohnungen evakuiert.


auf welcher Rechtsgrundlage wilst Du dies durchfuehren?
Dieser Vorschlag schraenkt das Eigentum massiv an und benachteiligt zudem Einzelpersonen
dies wuerde einen ganz anderen Staat vorrausetzen, indem der Staat das Eigentum eines einzelnen einfach beschlagnahmen darf.
Zuletzt geändert von pikant am Di 22. Dez 2015, 11:27, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon jack000 » Di 22. Dez 2015, 12:47

pikant » Di 22. Dez 2015, 11:26 hat geschrieben:
auf welcher Rechtsgrundlage wilst Du dies durchfuehren?
Dieser Vorschlag schraenkt das Eigentum massiv an und benachteiligt zudem Einzelpersonen
dies wuerde einen ganz anderen Staat vorrausetzen, indem der Staat das Eigentum eines einzelnen einfach beschlagnahmen darf.

Es muss ja nicht per Zwang sein. So eine Aktion gab es schon mal (Schon länger her, da war Kohl noch Kanzler aber ich errinnere mich noch). Es geht um die Thematik, das ältere Menschen (Ehepartner tot, Kinder aus dem Haus) sehr einsam in einer großen Wohnung oder Haus Wohnen während eine neu gegründete Familie noch in ihrer 2 Zimmer-Wohnung hockt und eine größere Bleibe sucht.
=> Ein Tauschprogramm also das z.B. Steuerlich gefördert werden könnte:
- Umzugskosten können von der Steuer abgezogen werden
- Umzugskosten bezahlt derjenige der die größere Wohnung bekommt
- Es werden dann natürlich die Mieten der jeweilig neuen Wohnung bezahlt, bei Eigentum individuelle Lösungen gefunden
- Werbung dafür in den lokalen Printmedien

Dieses "einen alten Baum verpflanzt man nicht mehr" ist nicht mehr in der Art gültig wie "früher". Es geht den älteren Menschen darum sich auf ein behindertengerechtes Wohnen im Alter vorzubereiten und da ist eine riesige Wohnung für 1 Person, bzw. Haus mit Garten im Grünen hinderlich.
Zuletzt geändert von jack000 am Di 22. Dez 2015, 12:49, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Flat » Di 22. Dez 2015, 12:59

Moin,

einige dieser Regelungen gibt es deshalb, um Mieter zu schützen vor Eigentümern, die jeden Mist vermieten wollen.

Kleingärten sind Erholungsgebiete. Wenn man sie zum Wohnungsbau nutzen will, kann man dieses mindestens bei Zeitkleingärten oft sofort machen. Dauerkleingärten sind aber nicht ohne Grund als Erholungs- und Grünflächen ausgewiesen.
_______
wer Rechtsradikales sagt und tut, ist rechtsradikal. Das hat nichts mit Nazikeule zu tun.
http://www.spiegel.de/netzwelt/web/inte ... 62231.html
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Fadamo » Mi 23. Dez 2015, 04:20

pikant » Di 22. Dez 2015, 11:26 hat geschrieben:
auf welcher Rechtsgrundlage wilst Du dies durchfuehren?


Deutschland wird doch wohl ein Notstandsgesetz haben ?
Was will eine Person, mit einer 4 Raumwohnung :?:
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Fadamo » Mi 23. Dez 2015, 04:23

jack000 » Di 22. Dez 2015, 12:47 hat geschrieben:Es muss ja nicht per Zwang sein. So eine Aktion gab es schon mal (Schon länger her, da war Kohl noch Kanzler aber ich errinnere mich noch). Es geht um die Thematik, das ältere Menschen (Ehepartner tot, Kinder aus dem Haus) sehr einsam in einer großen Wohnung oder Haus Wohnen während eine neu gegründete Familie noch in ihrer 2 Zimmer-Wohnung hockt und eine größere Bleibe sucht.
=> Ein Tauschprogramm also das z.B. Steuerlich gefördert werden könnte:
- Umzugskosten können von der Steuer abgezogen werden
- Umzugskosten bezahlt derjenige der die größere Wohnung bekommt
- Es werden dann natürlich die Mieten der jeweilig neuen Wohnung bezahlt, bei Eigentum individuelle Lösungen gefunden
- Werbung dafür in den lokalen Printmedien

Dieses "einen alten Baum verpflanzt man nicht mehr" ist nicht mehr in der Art gültig wie "früher". Es geht den älteren Menschen darum sich auf ein behindertengerechtes Wohnen im Alter vorzubereiten und da ist eine riesige Wohnung für 1 Person, bzw. Haus mit Garten im Grünen hinderlich.



Der Staat sollte die Umzugskosten bezahlen.
Das ist viel billiger, wie neue Wohnungen zu bauen.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Cobra9 » Mi 23. Dez 2015, 07:10

Fadamo » Mi 23. Dez 2015, 05:23 hat geschrieben:

Der Staat sollte die Umzugskosten bezahlen.
Das ist viel billiger, wie neue Wohnungen zu bauen.


Genau das löst das Problem. Umzug. Das ist falsch . Mehr Wohnraum zu bezahlbaren Preisen ist die einzoge Lösung. Wo es keine Wohnungen gibt nützt kein Umzug
Anton Tschechow

Keine Literatur kann in puncto Zynismus das wirkliche Leben übertreffen.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Fadamo » Mi 23. Dez 2015, 13:36

Cobra9 » Mi 23. Dez 2015, 07:10 hat geschrieben:
Genau das löst das Problem. Umzug. Das ist falsch . Mehr Wohnraum zu bezahlbaren Preisen ist die einzoge Lösung. Wo es keine Wohnungen gibt nützt kein Umzug



Wohnungen zu bauen ist ja eigentlich kein Problem. Aber eh die Bundesfördermittel fließen, dass dauert.
Du weißt doch, dass Schäuble auf dem Geld sitzt. Und dann muss erst noch Monate diskutiert werden .
Da kann es Jahre dauern, bis die ersten Sozialwohnungen entstehen.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Quatschki » Mi 23. Dez 2015, 13:52

Das Konzept der Wohnungsgenossenschaften fnde ich ganz gut.
Hat sich in Deutschland seit hundert Jahren bewährt.
Was menschlicher Wahn erschuf, kann durch menschliche Einsicht überwunden werden.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Fadamo » Mi 23. Dez 2015, 13:56

Quatschki » Mi 23. Dez 2015, 13:52 hat geschrieben:Das Konzept der Wohnungsgenossenschaften fnde ich ganz gut.
Hat sich in Deutschland seit hundert Jahren bewährt.


Was für ein Konzept und worüber redest Du denn ?
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Quatschki » Mi 23. Dez 2015, 14:13

Fadamo » 23. Dez 2015, 14:56 hat geschrieben:
Was für ein Konzept und worüber redest Du denn ?

Das Konzept gemeinnütziger Baugenossenschaften, Siedlergenossenschaften oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften.

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Wähler » Do 24. Dez 2015, 09:44

Fadamo » 23. Dez 2015, 14:56 hat geschrieben:Was für ein Konzept und worüber redest Du denn ?

Quatschki » Mi 23. Dez 2015, 14:13 hat geschrieben:Das Konzept gemeinnütziger Baugenossenschaften, Siedlergenossenschaften oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften.
https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungsbaugenossenschaft

Lebe in einer sehr großen Stadt und ziehe im Mai in einen Neubau einer 10 Jahre alten Wohnungsbaugenossenschaft. Es ist für mich die einzige Möglichkeit, langfristig meine Wohnungskosten zu deckeln.

In vielen Gemeinden Ostdeutschlands stehen so viele Wohnungen leer, dass immer noch Prämien für den Abriss gezahlt werden. Auf dem Land mit scheinbar wenigen Arbeitsplätzen leben, möchten die wenigsten, was gut nachvollziehbar ist. Die Individualisierung der Lebensstile ist menschlich, hat aber sicherlich seine ökonomischen Grenzen.
Zuletzt geändert von Wähler am Do 24. Dez 2015, 10:26, insgesamt 1-mal geändert.
Zeitungstexte bei Genios mit Bibliotheksausweis kostenlos: https://www.wiso-net.de/login?targetUrl=%2Fdosearch (Zugang auch bundesweit)
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Teeernte » Do 24. Dez 2015, 11:18

hafenwirt » Mo 21. Dez 2015, 13:55 hat geschrieben:Hallo,

ich habe gestern mit einem Kumpel über die punktuelle Wohnungsnot gesprochen und was man da so ändern könnte, damit diese gelindert wird. Einige Vorschläge kamen dabei herum.

1. Wohnformen liberalisieren.


2. Mischgebiete erlauben.

3. "Enteignungen"

Was denkt ihr über diese Vorschläge?

Ich freue mich auf eine spannende Diskussion



1...... Geringes Angebot sichert hohe Preise. Entspannt man die LAge - sind viele Wohnungsunternehmen "NICHTS" mehr "WERT". Das Eigentum der Kirche ..... Rücklagen/Anlagen der Banken und "Habenden". Anlage Immobilie (Betongold).

Einige würden das genau so sehen - wie Geld selber drucken dürfen. Aus Unland/Wald/Garten - Quadratmeter 50 Cent wird Bauland Quadratmeter ab 50 Eu.

Baurecht...
Auch die Bebauungsquote (viele Gemeinden legen fest - wieviel der Fläche mit Wohnbebauung belegt werden darf - bei 0,3 dürfen von 1000 qm Grund und Boden nur 300 qm bebaut werden ....der Rest ist dann Garten.... die meisten Vorstädte haben das so.

Traufenhöhe....da wo die Dachrinne hin muss..... und maximale Bauhöhe (nicht höher als die Kirchentraufhöhe) ...
Daraus folgt der maximal mögliche umbaute Raum..

Gibt man das "Frei" würde die ImmobilienBLASE auch in D platzen. Da fürchten viele um ihre Anlage.

.....gibt man auch noch das Baurecht frei (zB bei "Gartenhäuschen") - braucht man keinen Architekten mehr und kann mit Wellblech bauen....

Es gibt dann Slums. .....und weniger Steuern.... Schwarzarbeit und Eigenanteil am Bau steigt.....ganz schlecht für Steuern.

Der Gemeinderat (die Leute die die nächsten Bauflächen haben....Bauerwartungsland) entscheiden darüber - wer das nächste Geld bekommt ....und dann wird das LAnd dann Bauland..... (Auch gern für Fremde >> Sumpfland oder Überschwemmungsland...oder alte Müllkippen)

2. Mischgebiete gibt es. (Flächennutzungsplan) ....da wird festgelegt - was gebaut werden darf. Die Exclusive Wohnsiedlung - Bebauungsgrad 0.3 und nur Wohnbebauung = Freistehende EFH ..... ohne Lärm.... ohne einen Puff.... und ohne "lästige" Mitbewohner - da TEUER.
In Dörfern ist meist gewachsenes Mischgebiet - durch die Landwirtschaft. Im Wohngebiet gibts sonst Klagen wegen Trecker und Milchkannen//Kuhlärm.

3. Spekulanten halten die Preise hoch..... Schrottimmobilien werden gehalten - bis der Preis steigt.....das "DAUERT"
Von 5.000 auf 50.000 Eu normal 10 Jahre (Je nach LAGE) Bei den Spekulanten sind auch Banken, Städte und Gemeinden mit am Rad.



Money makes the world go round.

Hat JEDERMANN/Frau eine preiswerte Eigentumswohnung - unbelastet - muss man nicht so hart arbeiten - sich nach der Decke strecken....das ist schlecht für die Industrie und Gewerbe.....

Das (Hamster)Laufrad sieht von innen aus wie eine "Aufstiegsleiter".... und das muss so bleiben. :D :D :D
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon frems » Do 24. Dez 2015, 20:11

Teeernte » Do 24. Dez 2015, 11:18 hat geschrieben:

1...... Geringes Angebot sichert hohe Preise. Entspannt man die LAge - sind viele Wohnungsunternehmen "NICHTS" mehr "WERT". Das Eigentum der Kirche ..... Rücklagen/Anlagen der Banken und "Habenden". Anlage Immobilie (Betongold).

Jein. Projektentwickler bauen trotzdem. Zwei Immobilien, die 700 Euro monatlich abwerfen, sind netter als eins mit 750 Euro.

.....gibt man auch noch das Baurecht frei (zB bei "Gartenhäuschen") - braucht man keinen Architekten mehr und kann mit Wellblech bauen....

Es gibt dann Slums. .....und weniger Steuern.... Schwarzarbeit und Eigenanteil am Bau steigt.....ganz schlecht für Steuern.

Nee, Gemeinden haben an vielen Einwohnern Interesse. Da sind zwei einfache Gebäude auf einem Grundstück besser als eins.


2. Mischgebiete gibt es. (Flächennutzungsplan) ....da wird festgelegt - was gebaut werden darf. Die Exclusive Wohnsiedlung - Bebauungsgrad 0.3 und nur Wohnbebauung = Freistehende EFH ..... ohne Lärm.... ohne einen Puff.... und ohne "lästige" Mitbewohner - da TEUER.
In Dörfern ist meist gewachsenes Mischgebiet - durch die Landwirtschaft. Im Wohngebiet gibts sonst Klagen wegen Trecker und Milchkannen//Kuhlärm.

Stimmt nicht. Mischgebiete werden in der BauNVO formuliert und dann in Bebauungsplänen (kurz B-Plan) festgelegt. F-Pläne sind nicht bindend und haben keine Außenwirkung, sprich, Du könntest nicht dagegen klagen, wenn man im F-Plan Dein Grundstück zum Endlager erklärt. Es sind nur behördeninterne Richtlinien, gegen die man mit argumentativer Begründung problemlos verstoßen kann. Viele Großstädte haben da noch F-Pläne aus den 50ern bis 70ern, weil's einfach keinen Bedarf für eine aufwendige Anpassung gibt. So fährt auf den Hamburger F-Plänen noch immer die Straßenbahn, während man U-Bahnen einzeichnete, die nie gebaut wurden und auch momentan nicht geplant sind. Entscheidend ist bei der Wohnbebauung ausschließlich der B-Plan und bei größeren Infrastrukturmaßnahmen das Planfeststellungsverfahren (zur Wende auch manchmal das Plangenehmigungsverfahren, aber das ist heute zu vernachlässigen).

3. Spekulanten halten die Preise hoch..... Schrottimmobilien werden gehalten - bis der Preis steigt.....das "DAUERT"
Von 5.000 auf 50.000 Eu normal 10 Jahre (Je nach LAGE) Bei den Spekulanten sind auch Banken, Städte und Gemeinden mit am Rad.

Ist ein bedeutungsloses Randphänomen. Schon aus gesetzlichen Gründen ist es so gut wie unmöglich Immobilien ungenutzt zu lassen. Spekulationen gehören aber natürlich immer dazu. Das macht auch der kleine Häuslebauer, wenn er sich Eigentum kauft und dies als Teil seiner Alterssicherung ansieht.

Hat JEDERMANN/Frau eine preiswerte Eigentumswohnung - unbelastet - muss man nicht so hart arbeiten - sich nach der Decke strecken....das ist schlecht für die Industrie und Gewerbe.....

Für die Bauindustrie wäre es prima, da man mit Eigentumswohnungen mehr Geld macht, da die meisten Deutschen nicht rechnen können wie z.B. eine Genossenschaft. Eine Immobilie zu kaufen, ist ein persönlicher Luxus, bei dem sich jeder fragen muß, ob es ihm das wert ist -- natürlich unter der Annahme, daß er auch da drin wohnt. Als Vermieter kann's wieder anders aussehen.

Da sind mir schon studierte Leute begegnet, die sich sagten "Oha, wir zahlen fast 20.000 Euro an Miete im Jahr. Da könnten wir uns auch eine vergleichbare Wohnung für 300.000 kaufen, zahlen 15 Jahre das Ding ab und leben dann mietfrei".

Vor allem junge Familien schaffen sich da meist ein großes finanzielles Problem, aber so ist das halt.
Labskaus!

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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon frems » Do 24. Dez 2015, 21:03

Ergänzend ein kleines Rechenbeispiel mit zwei Varianten. Kredit von 200.000 aufgenommen (die restlichen 100.000 sind Eigenkapital). Zinssatz 4,5% (aktuell wohl niedriger für viele, aber gehen wir mal vom Schnitt aus). Der eine hat eine Tilgungsrate von 3% (15.000), die andere Variante 2% (13.000).

Bei Variante 1 ist der Kredit nach 21 Jahren abgezahlt. Zinsen fielen 112.301 (56%) an. Bei Variante 2, wo nur die Tilgungsrate minimal abwich, waren es 148.115 Euro (74%) nach 27 Jahren.

Völlig ignoriert werden auch Nebenkosten, die man vorher in seiner Warmmiete mit drin hatte und nun komplett begleichen muß. Bei Eigentumswohnungen kommt da meist noch ein Hausgeld hinzu (für Hausmeister, Fahrstuhl, ...), während Einfamilienhäuser deutlich höhere Energie- und Entsorgungskosten haben. Schnell vergessen ist auch die die Courtage, die Behörden- und Notarkosten, die beim Erwerb anfallen. Und die Grundsteuer klopft auch regelmäßig an. (Nicht verwechseln mit der Grunderwebssteuer, die natürlich auch (anteilig) zu bezahlen ist und in manchen Ländern 6,5% des Kaufpreises beträgt. Immerhin fast 10.000 Euro bei einem Haus zum fiktiven Preis von 300.000, wenn man von 50% der Kosten für den Boden ausgeht)

Da wären wir bei der gestreckten Variante 2 schon bei knapp 450.000 Euro allein für den Kauf (also 100 Eigenkapital, 200 Tilgung, 150 Zinsen). Mit Inneneinrichtung, Grunderwerbssteuer (10k), Auflagen (Ersatzflächen, Parkraum, Erschließung, ...) und anderen Kosten (Behörde, Notar, ...) macht das schnell 500.000. Und da geht der Spaß erst los.

Bei der Sanierung rechnet man in der Projektentwicklung, je nach Objekt, mit 1-2% vom Gesamtpreis pro Jahr. Bei 1,5% also gut und gerne 4.500 Euro beim fiktiven Haus (für 300k). Nach 20 Jahren ist man da schon bei 90.000, die 27-Jahre-Variante 121.500, also sagen wir mal knapp 110.000 als Größenordnung. (Das sind natürlich Durchschnittswerte bzw. Rücklagen für Sanierung, wo mal in einem Jahr nichts anfallen kann und im nächsten auch mal das Dreifache). Da muß nur durch ein Unwetter (gut versichert? Kostet dann auch regelmäßig...) die Wärmedämmung beschädigt werden und man verbrennt umgerechnet einen Neuwagen, selbst wenn es sich mehrere Wohnpartien teilen.

Voila, 610.000 ohne Worst-Case-Szenario. Geht man von großzügigen 500 Euro monatlich aus (Nebenkosten, Hausgeld, Strom, Steuern, ...), sind es für 20 bis 27 Jahre 120.000 Euro bis 162.000 Euro. Machen wir da 140.000 draus und sind bei glatten 750.000 Euro an "Wohnkosten". Und hat man keine 100.000 Euro an Eigenkapital zur Seite gelegt, kann man auch die 800.000-Marke mit dem Kauf knacken. Oder wenn man Pech hat, die Stadt eine Straße erneuert und man mal 30.000 drauflegen darf, wird's auch unerwartet teurer. In der Mietwohnung, wo bei den 20.000 pro Jahr schon alles drin ist (inkl. Sanierung, Wasserschäden, Schimmelbeseitigung, ...), hätte man für 20 Jahre 400.000 ausgegeben und bei 27 Jahren 540.000. 260.000 Euro Differenz. So viel ist Wohnung/Haus mit Glück dann noch wert... bis zum netten Plusgeschäft sollte man noch ein, zwei Jahrzehnte hinzurechnen.

Sicherlich kann man nun einwenden, daß man erfolgreich spekuliert und das Objekt trotz zunehmenden Alters an Wert gewinnt. Ist aber die Ausnahme, genau wie Mietpreise, die schneller als die Einkommen steigen. Der Anteil der Mietkosten am Haushaltseinkommen ist seit Jahrzehnten in (West-)Deutschland ziemlich konstant. Abweichungen betreffen einige wenige Lagen mal (z.B. "Szeneviertel"), aber das war's auch.

Schwierig wird's auch dann, wenn die Familie noch ein, zwei Kinder bekommt und man anbauen muß. Ein Umzug in einer größere Wohnung ist da deutlich einfacher, genau wie in eine kleinere Wohnung, wenn der Nachwuchs ausgezogen ist und die Eltern nicht wissen, was sie mit dem Wohnraum machen sollen, der weiterhin Geld kostet.

Ganz zu schweigen von indirekten Faktoren, z.B. die geringere Mobilität zur Aufnahme eines Arbeitsplatzes, weil man an seine Immobilie gebunden ist (-> hohe Opportunitätskosten bzw. Verzicht auf attraktive Jobangebote) und ggf., wenn es fürs Pendeln zu weit ist, eine zweite Wohnung anmieten muß (500 Euro extra bei einer kleinen Ein-Zimmer-Wohnung?! Plus Heimfahrtskosten etc). Arbeitet und lebt man in einer Großstadt, kann die Familie mit einem Kleinwagen locker auskommen (eigentlich auch mit gar keinem Wagen, aber wir bleiben mal bequem bei einem). Pendelt man viel (300 extra im Vergleich zu gelegentlichen Kurzstrecken) und braucht noch einen Zweitwagen (400 extra?), mit dem man (z.B. zur Schule) deutlich längere Wege zurücklegt, sind das gerne mal 700 Euro extra im Monat (nicht nur Sprit beachten, sondern auch Versicherung, Steuern, Anschaffungskosten auf den Monat der Benutzung runtergerechnet, Reparaturen, ...). Und dann sieht die Rechnung ziemlich übel aus. Daher sollte man Wohn- und Mobilitätskosten immer zusammen berechnen. Und schon durch die anfallenden Kosten beim Erwerb lohnt es sich selten finanziell, eine Wohnung bzw. ein Haus zu verkaufen und sich ein vergleichbares Objekt an einem anderen Ort zu besorgen.

(mit Inflation und Zufallsentwicklungen kann man nun auch gerne die eine Zahl nach oben oder unten rechnen, aber es ging in der Rechnung ja um eine grobe Beispielrechnung zur Veranschaulichung, was das "Wohnen" gerne mal kostet und von der Vorstellung mancher Käufer erheblich abweicht.)

Alles keine höhere Mathematik, aber der Hauskauf ist in Deutschland ein sehr emotionales Thema. Es geht eben ums Gefühl des Besitzes und einer vermeintlichen Sicherheit. Wer sich das leisten möchte, soll es gerne tun, aber zu glauben, es wäre ein raffiniertes Schnäppchen und würde "der Industrie" irgendwie schaden, ist grundfalsch.
Zuletzt geändert von frems am Do 24. Dez 2015, 21:05, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Vorschläge zur Wohnungsnot

Beitragvon Emin » Sa 26. Dez 2015, 11:07

frems » Do 24. Dez 2015, 21:03 hat geschrieben:Ergänzend ein kleines Rechenbeispiel mit zwei Varianten. Kredit von 200.000 aufgenommen (die restlichen 100.000 sind Eigenkapital). Zinssatz 4,5% (aktuell wohl niedriger für viele, aber gehen wir mal vom Schnitt aus). Der eine hat eine Tilgungsrate von 3% (15.000), die andere Variante 2% (13.000).

Bei Variante 1 ist der Kredit nach 21 Jahren abgezahlt. Zinsen fielen 112.301 (56%) an. Bei Variante 2, wo nur die Tilgungsrate minimal abwich, waren es 148.115 Euro (74%) nach 27 Jahren.

Völlig ignoriert werden auch Nebenkosten, die man vorher in seiner Warmmiete mit drin hatte und nun komplett begleichen muß. Bei Eigentumswohnungen kommt da meist noch ein Hausgeld hinzu (für Hausmeister, Fahrstuhl, ...), während Einfamilienhäuser deutlich höhere Energie- und Entsorgungskosten haben. Schnell vergessen ist auch die die Courtage, die Behörden- und Notarkosten, die beim Erwerb anfallen. Und die Grundsteuer klopft auch regelmäßig an. (Nicht verwechseln mit der Grunderwebssteuer, die natürlich auch (anteilig) zu bezahlen ist und in manchen Ländern 6,5% des Kaufpreises beträgt. Immerhin fast 10.000 Euro bei einem Haus zum fiktiven Preis von 300.000, wenn man von 50% der Kosten für den Boden ausgeht)

Da wären wir bei der gestreckten Variante 2 schon bei knapp 450.000 Euro allein für den Kauf (also 100 Eigenkapital, 200 Tilgung, 150 Zinsen). Mit Inneneinrichtung, Grunderwerbssteuer (10k), Auflagen (Ersatzflächen, Parkraum, Erschließung, ...) und anderen Kosten (Behörde, Notar, ...) macht das schnell 500.000. Und da geht der Spaß erst los.

Bei der Sanierung rechnet man in der Projektentwicklung, je nach Objekt, mit 1-2% vom Gesamtpreis pro Jahr. Bei 1,5% also gut und gerne 4.500 Euro beim fiktiven Haus (für 300k). Nach 20 Jahren ist man da schon bei 90.000, die 27-Jahre-Variante 121.500, also sagen wir mal knapp 110.000 als Größenordnung. (Das sind natürlich Durchschnittswerte bzw. Rücklagen für Sanierung, wo mal in einem Jahr nichts anfallen kann und im nächsten auch mal das Dreifache). Da muß nur durch ein Unwetter (gut versichert? Kostet dann auch regelmäßig...) die Wärmedämmung beschädigt werden und man verbrennt umgerechnet einen Neuwagen, selbst wenn es sich mehrere Wohnpartien teilen.

Voila, 610.000 ohne Worst-Case-Szenario. Geht man von großzügigen 500 Euro monatlich aus (Nebenkosten, Hausgeld, Strom, Steuern, ...), sind es für 20 bis 27 Jahre 120.000 Euro bis 162.000 Euro. Machen wir da 140.000 draus und sind bei glatten 750.000 Euro an "Wohnkosten". Und hat man keine 100.000 Euro an Eigenkapital zur Seite gelegt, kann man auch die 800.000-Marke mit dem Kauf knacken. Oder wenn man Pech hat, die Stadt eine Straße erneuert und man mal 30.000 drauflegen darf, wird's auch unerwartet teurer. In der Mietwohnung, wo bei den 20.000 pro Jahr schon alles drin ist (inkl. Sanierung, Wasserschäden, Schimmelbeseitigung, ...), hätte man für 20 Jahre 400.000 ausgegeben und bei 27 Jahren 540.000. 260.000 Euro Differenz. So viel ist Wohnung/Haus mit Glück dann noch wert... bis zum netten Plusgeschäft sollte man noch ein, zwei Jahrzehnte hinzurechnen.

Sicherlich kann man nun einwenden, daß man erfolgreich spekuliert und das Objekt trotz zunehmenden Alters an Wert gewinnt. Ist aber die Ausnahme, genau wie Mietpreise, die schneller als die Einkommen steigen. Der Anteil der Mietkosten am Haushaltseinkommen ist seit Jahrzehnten in (West-)Deutschland ziemlich konstant. Abweichungen betreffen einige wenige Lagen mal (z.B. "Szeneviertel"), aber das war's auch.

Schwierig wird's auch dann, wenn die Familie noch ein, zwei Kinder bekommt und man anbauen muß. Ein Umzug in einer größere Wohnung ist da deutlich einfacher, genau wie in eine kleinere Wohnung, wenn der Nachwuchs ausgezogen ist und die Eltern nicht wissen, was sie mit dem Wohnraum machen sollen, der weiterhin Geld kostet.

Ganz zu schweigen von indirekten Faktoren, z.B. die geringere Mobilität zur Aufnahme eines Arbeitsplatzes, weil man an seine Immobilie gebunden ist (-> hohe Opportunitätskosten bzw. Verzicht auf attraktive Jobangebote) und ggf., wenn es fürs Pendeln zu weit ist, eine zweite Wohnung anmieten muß (500 Euro extra bei einer kleinen Ein-Zimmer-Wohnung?! Plus Heimfahrtskosten etc). Arbeitet und lebt man in einer Großstadt, kann die Familie mit einem Kleinwagen locker auskommen (eigentlich auch mit gar keinem Wagen, aber wir bleiben mal bequem bei einem). Pendelt man viel (300 extra im Vergleich zu gelegentlichen Kurzstrecken) und braucht noch einen Zweitwagen (400 extra?), mit dem man (z.B. zur Schule) deutlich längere Wege zurücklegt, sind das gerne mal 700 Euro extra im Monat (nicht nur Sprit beachten, sondern auch Versicherung, Steuern, Anschaffungskosten auf den Monat der Benutzung runtergerechnet, Reparaturen, ...). Und dann sieht die Rechnung ziemlich übel aus. Daher sollte man Wohn- und Mobilitätskosten immer zusammen berechnen. Und schon durch die anfallenden Kosten beim Erwerb lohnt es sich selten finanziell, eine Wohnung bzw. ein Haus zu verkaufen und sich ein vergleichbares Objekt an einem anderen Ort zu besorgen.

(mit Inflation und Zufallsentwicklungen kann man nun auch gerne die eine Zahl nach oben oder unten rechnen, aber es ging in der Rechnung ja um eine grobe Beispielrechnung zur Veranschaulichung, was das "Wohnen" gerne mal kostet und von der Vorstellung mancher Käufer erheblich abweicht.)

Alles keine höhere Mathematik, aber der Hauskauf ist in Deutschland ein sehr emotionales Thema. Es geht eben ums Gefühl des Besitzes und einer vermeintlichen Sicherheit. Wer sich das leisten möchte, soll es gerne tun, aber zu glauben, es wäre ein raffiniertes Schnäppchen und würde "der Industrie" irgendwie schaden, ist grundfalsch.


So kann man sich selbst das Eigenheim als riskante Investition zerreden. Typisch deutsch, würde ich mal sagen.

Im Übrigen ist das Rechenbeispiel quark, bei den derzeitigen extrem hohen Mieten und extrem niedrigen Zinsen ist jeder selber schuld, wenn er weiterhin Miete zahlt, aber manche zahlen sich halt lieber dumm und dämlich, als auch nur ein Fünkchen Risiko selber zu tragen.
"Sir, we're surrounded"
"Excellent, now we can attack in any direction"

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